Después de varios años de bajísima vacancia en los metros disponibles, el enfriamiento económico desaceleró la expansión y aumenta la especulación de los operadores. El impacto para las grandes empresas como Plaza Logística y las estrategias para evitar la desaparición de márgenes.
El mercado inmobiliario logístico atravesó una etapa de crecimiento muy pronunciada a partir de la pandemia de 2020. Con una economía que se apoyó muy fuertemente en el ecommerce dado el contexto de ese momento, la superficie disponible se desplomó hasta llegar a una vacancia menor al 5% y los grandes operadores se disputaban los nuevos espacios antes de que terminarán de construirse.
Hoy el escenario es otro. Si bien el comercio online se consolidó, el consumo está a la baja y una economía más fría impulsa la especulación a la hora de sumar metros cuadrados en los depósitos.
De acuerdo al último informe de CBRE Argentina correspondiente al trimestre inicial del 2026, hoy aparece que hay una mayor superficie liberada que absorbida y una leve corrección en los valores de renta.
El nuevo escenario del mercado de almacenes logísticos
El stock total de centros logísticos premium alcanzó los 2.927.590 m2, con una superficie disponible de 275.882 m2 y una tasa de vacancia que escaló al 9,4%. A esto se suma una absorción neta negativa de 34.095 m2, lo que indica que se liberaron más espacios de los que se ocuparon durante el período.
La desaceleración del consumo y un entorno más competitivo obligan a las empresas a revisar sus estructuras.
Lejos de tratarse de un crecimiento desmedido de la oferta, el aumento de la vacancia responde principalmente a la devolución de superficies previamente ocupadas. En paralelo, la producción se mantuvo acotada, con apenas 18.000 m2 incorporados, lo que confirma la cautela de los desarrolladores frente a un escenario de menor dinamismo.
En este contexto, los valores de renta comenzaron a ajustarse tras varios trimestres de subas sostenidas. El promedio se ubicó en 7,1 USD/m2/mes, en sintonía con un mercado donde la mayor disponibilidad y un consumo más débil limitan la capacidad de trasladar costos a precios.
La distribución territorial de la vacancia también aporta señales relevantes. El Triángulo San Eduardo concentra el 36,18% de la superficie disponible, seguido por el corredor de la Ruta Nacional 9 (21,48%) y la Zona Sur (18,58%). En contraste, la Ciudad de Buenos Aires mantiene niveles prácticamente nulos de disponibilidad, consolidándose como el submercado más tensionado y con los valores más altos, que alcanzan los 14,52 USD/m2/mes.
Del lado de la demanda, el trimestre mostró un comportamiento moderado, sin operaciones de gran escala que lograran compensar la superficie liberada. La desaceleración del consumo y un entorno más competitivo obligan a las empresas a revisar sus estructuras, reducir inventarios y optimizar el uso del espacio.
En paralelo, la logística asociada al comercio electrónico y a la última milla continúa mostrando dinamismo, aunque con un alcance limitado frente al conjunto del mercado. La demanda se concentra en ubicaciones urbanas, lo que explica la baja vacancia en CABA, pero no logra compensar la retracción en otros corredores más tradicionales.
En este escenario, el mercado comienza a dejar atrás el ciclo de escasez en la disponibilidad que durante años impulsó el crecimiento de nuevos desarrollos logísticos. Es en este punto donde el contraste con los grandes jugadores del sector empieza a generar interrogantes.
Empresas como Plaza Logística, con fuerte presencia en los principales corredores, consolidó su posicionamiento en un contexto de alta ocupación y demanda sostenida. Sin embargo, el aumento de la vacancia plantea el nuevo desafío de cómo absorber metros en un mercado que ya no crece al mismo ritmo.
La escala, que durante años fue una ventaja competitiva, puede transformarse en un factor de exposición. Con una absorción negativa y precios que se ajustan, la capacidad de sostener niveles de ocupación elevados se vuelve un test clave para los grandes desarrolladores logísticos.
Del lado de los operadores, la situación no es muy distinta. Andreani Logística, uno de los principales referentes del sector, se apoya en el crecimiento del e-commerce y la última milla como motor de expansión. Sin embargo, el enfriamiento del consumo y la ausencia de operaciones de gran escala plantean dudas sobre la capacidad de estos segmentos para sostener el conjunto del negocio.
La pregunta de fondo es si los planes de crecimiento de estos actores reflejan efectivamente la realidad del mercado o si responden a una lógica propia de los grandes jugadores, difícil de replicar para operadores medianos y pequeños.
¿La escala deja de ser un factor positivo?
Mientras estos últimos ajustan estructuras, reducen riesgos y operan con márgenes más finos, los líderes parecen sostener estrategias diseñadas para otro contexto.
En ese sentido, el cambio de ciclo no impacta de manera homogénea. El mercado se vuelve más exigente y selectivo, y obliga a repensar no solo la cantidad de metros, sino también la calidad de las soluciones logísticas ofrecidas. Ya no alcanza con ocupar superficie: el foco está en justificarla.
De cara a los próximos meses, el principal desafío será absorber el stock disponible y encontrar un nuevo punto de equilibrio. Pero detrás de ese proceso se juega algo más profundo: la capacidad del sector para adaptarse a un escenario donde la eficiencia reemplaza a la expansión como principal motor. En ese nuevo terreno, no todos los jugadores parten desde la misma posición.
Dado el este contexto de márgenes más chicos, Andreani Logística anunció una inversión de 30 millones de dólares para automatizar integralmente su planta de Pacheco. La iniciativa incorpora inteligencia artificial, sistemas avanzados de clasificación y procesos de presorting, con el objetivo de mejorar la eficiencia operativa y ampliar la capacidad de procesamiento.
En sintonía con el enfriamiento del mercado, Andreani apunta a ser mucho más eficiente en los metros que ya tiene ,en vez de incorporar nuevos espacios. Carlos Cirimelo, CEO de Andreani, indicó que “la logística es un sector ultra competitivo, por eso la adopción de tecnología, automatización y hoy de inteligencia artificial no son una opción, sino una condición indispensable para ser competitivos”.
