En el contexto macroeconómico de la Argentina muchas empresas apuestan a incrementar sus inventarios como una reserva de valor. Esta estrategia impacta en la demanda de almacenes logísticos y en los precios del alquiler.
El fuerte aumento experimentado a lo largo de todo 2002 en la demanda de almacenes de logística en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se mantiene firme en el inicio de este año. Así lo indica el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre de 2023 que elaboró el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5%, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² nuevos al mercado.
En tanto, el indicador que muestra que continúa en un sendero alcista la demanda de depósitos logísticos es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 dólares por metro cuadrado, lo que representa un aumento de un dólar el metro cuadrado. Ese promedio se conforma con 8 dólares/m² en Zona Oeste, 6,7 dólares/m² en Zona Norte y 6,4 dólares/m² en Zona Sur.
Los nuevos proyectos de almacenes para logística se realizan bajo la modalidad de construcción BTS (built to suit) que es a pedido de un cliente o empresa en particular, por lo que los nuevos metros van a ser con contratos de alquiler ya cerrados.
En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los pecios pedidos llegaron a los 8,5 dólares/m². Frente a este escenario los desarrolladores están intentando acelerar los tiempos de finalización de las obras ya encaradas.
“Si bien continúan las obras a iniciadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, explicó Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de Real Estate Comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”
Qué es lo que más se busca
En cuanto a las características de lo que más se demanda, se trata de espacios libres de columnas con una altura mínima de 10 metros, con buenos accesos, preferentemente en complejos cerrados con seguridad y en lo posible con sistemas anti incendios (ya sea red de hidrantes o sprinklers).
Esa demanda se encontró con una oferta prácticamente estancada ya que los metros cuadrados que se suman a la oferta son ocupados de inmediato, por lo que existe un significativo déficit de oferta.
A esto se suma que muchas empresas han decidido, en el contexto macroeconómico de la Argentina, incrementar sus inventarios en términos de reserva de valor, además de contar con la disponibilidad necesaria para responder a una actividad económica que se sigue moviendo a buen ritmo.
Luego de la pandemia, las tensiones geopolíticas y el incremento en los costos de energía y transportes, los inventarios se volvieron a convertir en un valioso recurso estratégico para tiempos de incertidumbre, y el sector inmobiliario logístico no es lo suficientemente elástico como para elevar la oferta al mismo ritmo en que crece la demanda.
“El mercado se acerca a la ocupación plena, pues en el primer trimestre del año hubo muy buena demanda, incentivada por la necesidad de las empresas de resguardar su capital en stock de mercadería para no perder frente a la inflación y el desabastecimiento. Sin embargo, la cantidad de depósitos actuales no llegó a satisfacerla”, aseguró a La Voz Gustavo Fornasari, director de Urbana Inmobiliaria.
