La disponibilidad de espacios para almacenar sigue en pisos históricos y por debajo de los estándares internacionales. En ese contexto, cada metro cuenta en la gestión de stocks y envíos.
Tras meses de contracción en la vacancia de espacios logísticos, el primer semestre de 2025 muestra señales de expansión en la oferta. Sin embargo, la disponibilidad sigue en pisos históricos y por debajo de los estándares internacionales (7%).
Ante la escasa posibilidad de sumar rápidamente nuevos metros cuadrados, las empresas del sector se ven obligadas a sacar mayor provecho de las instalaciones que ya existen. En ese escenario, la verticalización de los depósitos y la incorporación de tecnologías de automatización dejaron de ser tendencias aisladas para convertirse en ejes estratégicos.
Lo concreto es que la demanda de estos inmuebles sigue en aumento y empujando las inversiones en infraestructura.
Según los relevamientos más recientes de consultoras especializadas como Cushman & Wakefieldy Colliers Argentina, el inventario de centros logísticos premium en el Área Metropolitana de Buenos Aires se expandió un 2% hasta alcanzar los 2.428.620 metros cuadrados en el acumulado de los primeros trimestres del año.
Ese incremento responde a nuevos desarrollos en la zona norte del Gran Buenos Aires, único submercado que sumó superficie en el período. La entrada de esos inmuebles elevó la tasa de vacancia al 6,47%, frente al 5,96% del semestre anterior.
El crecimiento del comercio electrónico y la consolidación de las entregas de última milla presionan sobre el sistema, generando una necesidad constante de metros cuadrados modernos
Sin embargo, la absorción neta se disparó hasta los 34.676 metros cuadrados, casi el triple de lo registrado seis meses atrás. Es decir, la superficie disponible crece porque hay más oferta, no porque la demanda se haya retraído.
Un mercado logístico en expansión que ajusta sus tiempos
El comportamiento segmentado del mercado revela matices. Los depósitos clase A acumularon 10.976 metros cuadrados absorbidos y mostraron una vacancia de 7,68%, mientras que en los inmuebles clase B la absorción trepó a 23.700 metros cuadrados, con una vacancia de apenas 2,10%.
En total, se ofrecieron en alquiler 157.200 metros cuadrados. El precio promedio de renta se ubicó en 7,25 dólares por metro cuadrado, con una suba marginal de 1,26% respecto del semestre previo: los clase A promediaron 7,73 dólares y los clase B, 6 dólares.
De esto se desprende que el mercado logístico sigue fortaleciéndose, aunque de manera más moderada, con nuevas superficies y una demanda que se mantiene activa, especialmente en inmuebles de clase A y depósitos de última milla.
En paralelo, Cushman & Wakefield había señalado que el submercado más activo es el Triángulo San Eduardo, en la zona norte, seguido por el sur y el oeste. La dinámica responde a la localización: Campana, Zárate, Pilar y Luján concentran la expansión gracias a su cercanía con las principales arterias de transporte y la disponibilidad de terrenos a precios competitivos frente a áreas más urbanizadas.
El escenario podría resumirse de la siguiente manera: la vacancia sube porque los nuevos proyectos ingresan al inventario, pero al mismo tiempo la ocupación se acelera, lo que confirma que existe una demanda genuina.
El crecimiento del comercio electrónico y la consolidación de las entregas de última milla presionan sobre el sistema, generando una necesidad constante de metros cuadrados modernos. Bajo estos parámetros ya no se trata solo de expandir superficie horizontal, sino de aprovechar mejor cada metro cúbico.
Verticalización: en búsqueda de metros útiles
La verticalización de los depósitos aparece como la respuesta más visible a un mercado que no puede multiplicar la superficie de manera indefinida. Las naves clase A de última generación en Buenos Aires ofrecen en promedio 10 a 12 metros de altura libre, lo que permite instalar sistemas de almacenamiento en altura con estanterías selectivas o drive-in.
En casos más avanzados, como el centro autoportante inaugurado en Ezeiza, se alcanzan los 38 metros, con capacidad para 18.400 pallets y la asistencia de sistemas miniload y ASRS que duplican la productividad diaria.
Este tipo de infraestructura convierte la altura en metros cúbicos útiles, multiplicando la densidad de almacenamiento sin necesidad de sumar hectáreas. El diseño de almacenes modernos ya no se centra únicamente en la superficie de planta, sino en la planificación tridimensional del espacio.
Los pasillos se ajustan a equipos de manipulación especializados, se evalúa el flujo de rotación de productos (FIFO, LIFO, FEFO) y se prioriza la ubicación de los artículos de mayor movimiento cerca de las áreas de despacho.
La verticalidad impone también un mayor rigor en seguridad: estanterías con dispositivos de protección, sistemas de rociadores y capacitación para el personal en el manejo de cargas en altura.
Este contexto tiene una contracara: los depósitos de categorías B o C se vuelven obsoletos. Techos bajos, falta de docks de carga y pisos incapaces de soportar equipos modernos reducen su competitividad, aun cuando los valores de renta sean más bajos.
La diferencia es que, para muchas operaciones logísticas, ya no alcanza con tener un techo: se necesita altura, flexibilidad y capacidad de densificación.
Más tecnología, mayor competitividad
La otra gran tendencia es la automatización. Los sistemas de gestión de almacenes (WMS), los sorters automáticos, los miniload para cajas y los transportadores motorizados permiten aumentar el throughput sin ampliar la huella física del depósito.
Uno de los casos más destacados en el país es el de Sineplast, que automatizó sus operaciones en Ezeiza hace unos cinco años. Al incorporar un almacén autoportante automatizado, la compañía duplicó su capacidad de despacho de 250.000 a 500.000 litros diarios, todo dentro de la misma localización.
Para muchas operaciones logísticas, ya no alcanza con tener un techo: se necesita altura, flexibilidad y capacidad de densificación.
Las compañías de e-commerce y retail masivo impulsan esta ola, conscientes de que los picos de demanda —como los generados por el Hot Sale o el Cyber Monday— requieren respuestas de gran velocidad. La automatización no solo aumenta la eficiencia, también reduce errores y mejora la trazabilidad.
Para el mercado inmobiliario, esto implica que la absorción no se traduce únicamente en más metros cuadrados contratados, sino en una reconversión cualitativa de los espacios. El resultado es que la presión sobre la vacancia se mantiene, pero la naturaleza de la demanda se vuelve más exigente: no cualquier depósito sirve.
El “last mile” añade otra capa de complejidad. Los operadores necesitan instalaciones cerca de los grandes centros de consumo, donde la tierra es escasa y cara. En esas condiciones, la automatización se convierte en la única vía para sostener niveles de servicio sin multiplicar los metros. Lo que antes se resolvía con más superficie ahora se resuelve con más tecnología.
Lo que viene en el mercado inmobiliario logístico
La foto del primer semestre de 2025 muestra un mercado en expansión, con vacancia en ascenso, pero acompañada por una absorción igualmente creciente. El fenómeno refleja un ajuste de tiempos entre oferta y demanda: los proyectos se incorporan al inventario más rápido de lo que la ocupación puede asimilarlos, pero las cifras finales confirman que los espacios se colocan.
La presión se concentra en los corredores más dinámicos del norte y oeste del AMBA, mientras que las zonas sin nueva oferta permanecen en ocupación plena.
Mirando hacia adelante, todo indica que la vacancia seguirá en niveles bajos para los estándares internacionales, con un promedio inferior al 7%. La verticalización y la automatización continuarán marcando la agenda: más metros cúbicos por metro cuadrado y más productividad por hora trabajada.
Al mismo tiempo, la diferenciación entre depósitos modernos y antiguos se acentuará, con un mercado dispuesto a pagar un plus por altura, seguridad y tecnología.
En definitiva, la competitividad logística en Buenos Aires ya no depende tanto de sumar superficies, sino de multiplicar la eficiencia de los espacios existentes. La vacancia, más que un problema de exceso, refleja una transición hacia un modelo en el que cada metro cuadrado cuenta, y donde la altura y la automatización se convierten en los verdaderos factores de expansión.
Dentro del almacén logístico automatizado
La incorporación de tecnología ha reconfigurado la dinámica de los centros de distribución Dinamicarg dialogó con un operario de Williams Logistics, compañía especializada en soluciones logísticas.
Según relató, las instalaciones de la firma australiana ostentan un grado de automatización muy avanzado: “la planta está dividida en dos, por un lado, tenes donde trabajamos los operarios y personal de picking, la otra sección, que ocupa el 60% del warehouse, está dedicado a la informática y automatización”.
El operario explicó que en esa sección se desarrolla el personal de programación de los robots que trabajan en el centro. “Están los bots de recepción, más chicos, que reciben las cajas ya etiquetadas y las mueven hasta los robots autoelevadores que ubicaban la caja en el rack correspondiente a partir de la comanda”, detalló.
En estos centros, la intervención humana se centra en la programación y en la categorización de las cajas. En este caso puntual, el establecimiento de Williams Logistics se focaliza en vestimenta y la parte “manual” consiste en la movilización de pallets para ubicar las cajas a disposición de los bots y la correspondiente categorización y escaneo de los productos.
