La mayor demanda choca con una oferta prácticamente estancada ya que, aunque crece la cantidad de metros cuadrados a disposición, se ocupan de inmediato. Los lugares más afectados y el impacto en los precios.
Se trata de una tendencia que lleva meses y que promete seguir profundizándose todavía más: la demanda de almacenes logísticos continúja robusta y la vacancia se derrumba a niveles históricos. Incluso en algunas zonas del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) ya no queda ni un metro cuadrado disponible.
Así lo dejó en evidencia el último informe de Market Beat Industrial elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, que advierte que en los primeros seis de meses del año se mantuvo la fuerte demanda dentro del mercado, con un índice de vacancia histórico que continúa disminuyendo período a período.
En línea con los últimos relevamientos, la zona más requerida a lo largo de todo el primer semestre de este 2023 continúa siendo el Triángulo de San Eduardo, área que consolida la mayor demanda de Zona Norte del Gran Buenos Aires, con 22.504 metros cuadrados contratados, dejando la tasa de vacancia en solamente 1,0 %.
En los primeros seis meses del año se mantuvo la fuerte demanda dentro del mercado, con un índice de vacancia histórico que continúa disminuyendo período a período.
Como respuesta a esto, ingresaron en construcción 110.000 m² en Zona Norte, dejando un saldo total en el mercado de 266.726 m² en obra.
La mayor demanda se encontró con una oferta prácticamente estancada ya que los metros cuadrados que se suman a la oferta son ocupados de inmediato, por lo que existe un significativo déficit de oferta.
A esto se suma que muchas empresas decidieron incrementar sus inventarios en términos de reserva de valor, además de contar con la disponibilidad necesaria para responder a una actividad económica.
Luego de la pandemia, las tensiones geopolíticas por la invasion de Rusia a Ucrania y el incremento en los costos de energía y transportes, los inventarios se volvieron a convertir en un valioso recurso estratégico para tiempos de incertidumbre, y el sector inmobiliario logístico no es lo suficientemente elástico como para elevar la oferta al mismo ritmo en que crece la demanda.
Menos almacenes logísticos y más caros
En cuanto a la tasa de vacancia, descendió semestralmente de 4,5% a 2,8 %. La baja más importante se registró en Ruta 8 (Pilar), donde la tasa disminuyó de 4,0 % hasta llegar a 0 %, dejando la zona sin metros cuadrados disponibles.
Como consecuencia de la escasa oferta, los precios pedidos se vieron y registraron un fuerte incremento.
Así, el alquiler mensual llegó a 7 dólares por m², casi un 30 % por encima en la comparación semestral.
La suba en el promedio se debe al ingreso de 6.000 m² con un precio pedido de 8,5 dólares por m², mientras que el resto de los espacios disponibles también percibió subas, pero no tan pronunciadas.
Se espera que el precio pedido promedio continúe subiendo a medida que ingresen al mercado las obras en construcción, las cuales registran estos valores debido a su categoría (A+).
En cuanto a los indicadores económicos, hay tres de suma importancia que tienen incidencia en los ajustes de contratos: el dólar oficial llegó a mitad de año con incremento de 83% interanual; el índice de la Cámara Argentina de Construcción tuvo un resultado de 115,1% en el mismo lapso; y el índice Cedol/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte, se incrementó 122,5% al cierre de junio.
Con excepción del incremento del dólar oficial, los otros dos indicadores superan al índice de inflación de 114,2 % interanual registrado a mayo de este año.
Proyectos en construcción
Durante el primer semestre del año ingresaron al mercado 33.000 m². Como consecuencia de la alta demanda, se comenzaron a construir varios proyectos, que suman otros 266.726 m², de los cuales 110.000 m² ingresaron en construcción en el último mes.
Si bien esto muestra un equilibrio de cara al futuro en función de la escasa vacancia actual, recién entrarán al mercado hacia fines de año, por lo que se espera una segunda mitad del año con muy poca disponibilidad aún, lo que significa que la vacancia continuará bajando y los precios seguirán subiendo.
A su vez, los proyectos que comenzaron a construirse en el último mes se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. Cabe destacar que la mayoría de estos ingresarán al mercado pre-alquilados, por lo cual los 492.629 m² en proyecto pronto comenzaran a activarse, ya que la demanda continuará en aumento.
